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Mercado de condominios logísticos supera los 9,2 millones de m² en Chile

A junio, la superficie operativa de condominios logísticos alcanzó una cifra histórica, con un 64% concentrado en la Región Metropolitana. El crecimiento es impulsado por el e-commerce y la reorganización de cadenas de suministro, pero enfrenta como principal barrera la extensión en los plazos de permisos.

Publicado a las 06:00 · Última actualización: · Fecha del hecho:

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Qué pasó

El mercado inmobiliario industrial en Chile vive una consolidación, alcanzando a junio más de 9,2 millones de metros cuadrados operativos en condominios logísticos. Este formato se ha vuelto el más demandado por inversionistas y operadores debido a la aceleración del comercio electrónico, la omnicanalidad del retail y la necesidad de las empresas de contar con espacios flexibles, seguros y con alta conectividad para sus cadenas de suministro.

La Región Metropolitana (RM) concentra el 64,09% de esta infraestructura, con un total de 5.904.615 m². La distribución dentro de la capital es liderada por la zona poniente (Pudahuel y Maipú), que suma 2.403.427 m² (26,09% del total nacional) por su conexión con el aeropuerto y los puertos de Valparaíso y San Antonio. Le siguen la zona norponiente con 1.650.637 m², la zona norte (Quilicura, Lampa, Colina) con 832.513 m², la zona sur (liderada por San Bernardo) con 757.534 m², y el sector oriente con 260.504 m², este último enfocado en logística de última milla por el alto costo del suelo.

Fuera de la capital, el 35,91% restante (3.307.348 m²) muestra una fuerte especialización regional. En el norte (Antofagasta, Atacama, Tarapacá), el desarrollo está ligado a la minería, con instalaciones para sustancias peligrosas y maquinaria pesada. En la zona centro, la Región de Valparaíso es clave para la actividad portuaria. En el sur (Gran Concepción, Temuco, Puerto Montt), la infraestructura da soporte a las industrias agroindustrial, forestal y de salmonicultura. Adicionalmente, se ha acelerado la creación de hubs regionales de última milla para garantizar despachos rápidos.

Por qué importa

Territorios: La expansión logística reconfigura el uso de suelo, consolidando a la RM como el principal centro de distribución del país, mientras que en regiones se desarrollan polos especializados que responden a las vocaciones productivas locales, como la minería en el norte o la agroindustria en el sur.

Economía: El crecimiento del sector refleja la adaptación de la economía al auge del e-commerce y a nuevas lógicas de suministro. Sin embargo, la extensión de los plazos para permisos administrativos, que para la RCA pasaron de 12 a un rango de 18 a 36 meses, se ha convertido en una barrera de entrada que impacta la rentabilidad y podría frenar la oferta futura.

Producción: Los principales operadores logísticos están ajustando sus estrategias de inversión, reduciendo la construcción especulativa y enfocándose en la expansión en zonas de alta conectividad, infraestructura para la última milla y la adopción de tecnología para mejorar la eficiencia de los centros.

Lo confirmado

  • A junio, la superficie operativa de condominios logísticos en Chile totalizó 9.211.963 metros cuadrados.
  • La Región Metropolitana concentra el 64,09% del total nacional de esta infraestructura, sumando 5.904.615 m².
  • La zona poniente de Santiago es el principal polo logístico de la capital, con 2.403.427 m², equivalentes al 26,09% del país.
  • La conexión de comunas como Pudahuel y Maipú con el aeropuerto de Santiago y los puertos de Valparaíso y San Antonio impulsa el liderazgo de la zona poniente.
  • En el norte de Chile, los condominios logísticos se especializan en dar soporte a la minería, incluyendo almacenamiento de sustancias peligrosas.
  • En el sur, centros urbanos como Gran Concepción, Temuco y Puerto Montt cuentan con infraestructura logística para las industrias agroindustrial, forestal y salmonera.
  • El tiempo para obtener una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) se ha extendido de un promedio histórico de 12 meses a un rango actual de entre 18 y 36 meses.
  • Actores de la industria coinciden en que la 'permisología' es el principal cuello de botella y barrera de entrada para nuevos proyectos logísticos.

Lo que falta saber

  • ¿Cuál es la fecha exacta de publicación del informe de FD Advisors en que se basan los datos?
  • ¿En qué día específico de junio de 2026 se alcanzó la superficie total de condominios logísticos operativos mencionada?

Qué observar ahora

  • La evolución de las estrategias de expansión de los grandes operadores, que ahora se concentran en polos de alta conectividad y en infraestructura para la última milla.
  • El impacto que tendrá la extensión de los plazos de aprobación administrativa en el desarrollo de nuevos proyectos y en la disponibilidad de nueva oferta de bodegas.
  • El desarrollo de hubs regionales de última milla, impulsado por actores del e-commerce como MercadoLibre, para acortar tiempos de despacho fuera de Santiago.

Fuentes

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